2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案.docx

2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法题库与答案

单选题（共600题）
1、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值
B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C.了解某地区地震后房地产价值的变化
D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

【答案】 D
2、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。
A.1067元/m2
B.1070元/m2
C.1084元/m2
D.1141元/m2

【答案】 C
3、在依法判定的估价对象使用权利方面，应以（ ）为依据。
A.相关合同
B.法律、法规、政策
C.土地用途管制
D.国家的价格政策

【答案】 C
4、下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。
A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格所用成本法的倒算法
B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用
C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房
D.假设开发通常是一次性的价格剩余

【答案】 C
5、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。
A.《赋税论》
B.《国民财富的性质和原因的研究》
C.《资本论》
D.《政治经济学原理》

【答案】 B
6、评估征收房地产造成的停产停业损失，属于（ ）业务。
A.传统价值评估
B.价值分配
C.相关经济损失评估
D.价值减损评估

【答案】 C
7、商品经济是
A.以自给自足为特征的经济形式
B.为他人而生产的经济形式
C.直接以交换为目的的经济形式
D.存在于一切社会的经济形式

【答案】 C
8、新开发的房地产、旧的房地产、在建工程、计划开发建设的房地产，都可运用（ ）进行估价。
A.市场法
B.收益法
C.假设开发法
D.成本法

【答案】 D
9、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（ ）。
A.拥有的房地产权利
B.受其他房地产权利的限制情况
C.受房地产权利以外因素的限制
D.额外的利益或好处

【答案】 C
10、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（ ）m。
A.22
B.28
C.38
D.50

【答案】 B
11、路线价法主要适用于( )。
A.城市街道两侧商业用地的估价
B.旧建筑物的估价
C.新建筑物的估价
D.拆迁房屋的估价

【答案】 A
12、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度

【答案】 B
13、《素问·疏五过论》指出“尝富后贫”可致
A.“脱卫”病
B.“脱营”病
C.“失精”病
D.“气郁”病

【答案】 C
14、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2
A.12580
B.12320
C.12782.69
D.12518.51

【答案】 C
15、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。
A.逐渐降低
B.逐渐升高
C.可视为基本不变
D.为零

【答案】 C
16、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。
A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09

【答案】 C
17、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时，一般不宜采用的距离是（ ）。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.经济距离

【答案】 A
18、下列选项中，不属于影响房地产价格的周围环境因素的是（　）。
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境

【答案】 D
19、为财务报告服务的估价，为保证会计资料的可比性，需要遵循的原则是（ ）。
A.合法原则
B.最高最佳利用原则
C.一致性原则
D.一贯性原则

【答案】 D
20、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。
A.办理出国移民提供财产证明需要的估价
B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价
C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量
D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

【答案】 B
21、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（ ）。
A.收入水平
B.偏好
C.对未来的期望
D.其他

【答案】 B
22、对于商业用房来说，朝向和楼层相比较，通常情况下，（ ）
A.楼层对价格的影响更大
B.朝向对价格的影响更大
C.两者同样重要
D.因人而异

【答案】 A
23、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于（ ）的限制。
A.房地产地役权
B.房地产权利及其行使租赁权
C.房地产使用管制
D.相邻关系

【答案】 D
24、报酬率的求取方法中，可以利用与估价对象具有相同或相似收益特征的可比实例的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率的是（ ）。
A.投资报酬率排序插入法
B.累加法
C.市场提取法
D.对比法

【答案】 C
25、城市规划规定了一宗土地为居住用途，这属于合法权益（ ）的内容。
A.合法产权方面
B.合法使用方面
C.合法处分方面
D.合法居住方面

【答案】 B
26、下列不是估价所需资料的是（ ）。
A.对房地产价格有普遍影响的资料
B.宪法
C.反映估价对象状况的资料
D.交易成本，收益实例资料

【答案】 B
27、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（　）万元。
A.6250
B.8000
C.9250
D.10000

【答案】 C
28、下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（ ）。
A.控制土地供应量
B.增加城镇居民可支配收入
C.增加房地产保有环节税收
D.提高城市化水平

【答案】 C
29、 “用寒远寒，用凉远凉”属于
A.因时制宜
B.因地制宜
C.因人制宜
D.阴阳亡失

【答案】 A
30、天人相应，四时脉象变化，如《素问·脉要精微论》所说：“秋日下肤”，则可见
A.如鱼之游在波
B.泛泛乎万物有余
C.蛰虫将去
D.蛰虫周密

【答案】 C
31、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（ ）。
A.在建工程抵押估价业务
B.城市房屋拆迁补偿估价业务
C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务
D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务

【答案】 D
32、具有较完善的城市基础设施且场地平整，可以直接在其上进行房屋建设的土地是（　）。
A.生地
B.毛地
C.熟地
D.在建工程

【答案】 C
33、某块临街深度为50英尺、临街宽度为30英尺的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150英尺，临街宽度为15英尺，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为 ( )万元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8

【答案】 D
34、手三阳经行于
A.肩胛部
B.口唇
C.咽部
D.腋下

【答案】 A
35、 起于足踝下是
A.督脉
B.任脉
C.阴维脉
D.阴跷脉

【答案】 D
36、采用百分率法进行交易情况修正时，应以可比实例（ ）为基准确定交易情况修正系数。
A.成交价格
B.账面价格
C.正常价格
D.期望价格

【答案】 C
37、为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为（ ）。
A.快速变现价值
B.谨慎价值
C.在用价值
D.残余价值

【答案】 B
38、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。
A.房地产投机
B.物价变动
C.财政收支状况
D.居民收入水平

【答案】 A
39、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。
A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法
B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法
C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法
D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

【答案】 A
40、某办公楼是15年前在划拨土地上建设的，现按要求补办了土地出让手续，出让年限为50年，已知该办公楼建筑物在建设时所投入费用255万元，现时重新购建成本为350万元，经济寿命为60年，残值率为3%，则采用直线法计算其建筑物的折旧总额为（ ）万元。
A.61.84
B.78.35
C.84.88
D.173.17

【答案】 C
41、某宗房地产2013年2月25日的价格为1000美元/m2。汇率为1美元＝6.29元人民币，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月递减0.5%。则其在2013年10月25日的价格为（ ）元人民币（2013年10月25日的汇率为1美元＝6.12元人民币）。
A.6043
B.5879
C.6290
D.6120

【答案】 B
42、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（　）万元。
A.2651.52
B.2667.75
C.2705.63
D.2771.49

【答案】 A
43、房地产由于价值量大，其成交价格的付款方式往往采取（ ）的方式支付。
A.一次付清
B.支付定金
C.分期支付
D.以一定日期为最后期限一次付清

【答案】 C
44、适用于阳盛格阴的真热假寒证治法
A.热因热用
B.寒因寒用
C.寒者热之
D.热者寒之

【答案】 B
45、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
A.甲土地
B.乙土地
C.丙土地
D.甲、乙、丙三宗土地任选其一

【答案】 B
46、房地产价格是由房地产的（ ）和需求这两种相反的力量共同作用的结果。
A.供求
B.价格
C.供给
D.市场

【答案】 C
47、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81

【答案】 B
48、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（　）。
A.自然环境
B.人文环境
C.景观
D.施工环境

【答案】 D
49、某临街深度30.48%(100ft)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1500万元。根据四三二一法则，与其相邻、临街深度为15.24%(50ft)、临街宽度20%的矩形土地的总价为 ( )万元。
A.1200
B.1150
C.1100
D.1050

【答案】 D
50、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（ ）进行评估。
A.工业厂房
B.工业用地
C.商品住宅
D.商住用地

【答案】 D
51、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A.10
B.12
C.13
D.15

【答案】 D
52、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（　）。
A.单位比较法
B.分部分项法
C.工料测量法
D.指数调整法

【答案】 A
53、按房地产的（ ）来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.实物
B.用途
C.开发程度
D.权益状况

【答案】 B
54、在保险事故发生后，房地产保险需要评估（ ），以为确定赔偿金额提供参考依据。
A.市场价格
B.保险价值
C.商品价值
D.所遭受的财产损失

【答案】 D
55、关于假设开发法的静态分析法的说法，错误的是（ ）。
A.开发完成后的房地产价值为价值时点房地产市场状况
B.开发完成后的房地产价值是未来开发完成后的房地产价值
C.后续开发的必要支出为其未来发生时房地产市场状况下的价值
D.需测算后续开发的应得利润

【答案】 C
56、下列哪项不是治标与治本的运用方法
A.急则治其标
B.缓则治其本
C.标本兼治
D.先安未受邪之地

【答案】 D
57、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（ ）。
A.固定价格指数
B.定基价格指数
C.长期价格指数
D.环比价格指数

【答案】 B
58、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。
A.250
B.1000
C.2500
D.3000

【答案】 C
59、难以采用比较法估价的房地产是（ ）。
A.标准厂房
B.商铺
C.在建工程
D.房地产开发用地

【答案】 C
60、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是
A.热
B.寒
C.风
D.燥

【答案】 D
61、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为 1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为( )元/m2。
A.950
B.1000
C.1200
D.1250

【答案】 A
62、明确估价基本事项主要包括明确估价目的、明确估价对象、明确价值类型以及（ ）。
A.明确估价费用
B.明确估价人员
C.明确价值时点
D.明确估价内容

【答案】 C
63、房地产所有权有单独所有、共有和（ ）三种。
A.建筑物区分所有权
B.建筑物区分共有权
C.建筑物区分共用权
D.私有权

【答案】 A
64、“入上齿中”的经络是
A.手阳明大肠经
B.足阳明胃经
C.手太阳小肠经
D.足太阳膀胱经

【答案】 B
65、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（ ）万元。
A.2340
B.3780
C.4140
D.5220

【答案】 B
66、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，造成不便于商务办公和需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15%上升为25%，每月可出租面积租金为70元/m2，又知该写字楼可出租面积为10000m2，运营费用率为40%。假若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8%，其他条件保持不变，则该写字楼将发生（ ）万元的贬值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40

【答案】 C
67、从（ ）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。
A.1994
B.1995
C.2001
D.2003

【答案】 B
68、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是
A.血燥生风
B.血虚生风
C.阴虚风动
D.热极生风

【答案】 A
69、在城市房屋征收中，征收补偿实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，在对所调换房屋进行估价时，估价对象状况如：期房区位、用途、面积、建筑结构等，应当以（ ）为准。
A.征收人与被征收人在征收安置补偿协议中的约定
B.征收人与被征收人的口头约定
C.被征收人的要求
D.征收人的要求

【答案】 A
70、脾气不濡，胃气乃厚可因
A.多食苦
B.多食辛
C.多食甘

【答案】 B
71、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（　）元/m2。
A.310.61
B.321.60
C.477.86
D.494.77

【答案】 C
72、有效毛收入乘数是类似房地产的（　）除以其年有效毛收入所得的倍数。
A.价格
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益

【答案】 A
73、下列哪项不是胃的生理特性
A.主通降
B.喜燥恶湿
C.胃宜降则和
D.喜润恶燥

【答案】 B
74、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。
A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益
B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等
C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途
D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象

【答案】 C
75、肢体麻木或运动不便，甚则不用；肌肤干燥、瘙痒、欠温，甚则肌肤甲错，是指
A.气不摄血
B.气血两虚
C.气血不荣经脉
D.气随血脱

【答案】 C
76、 气闭多由什么原因所导致？
A.浊邪外阻
B.气不内守
C.气的升举无力
D.气随血脱

【答案】 A
77、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是
A.解放生产力，发展生产力
B.消灭剥削，消除两极分化
C.建设社会主义
D.最终实现共产主义

【答案】 D
78、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（ ）的比率。
A.同价值
B.同收益
C.同性质
D.同类型

【答案】 C
79、某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积3002元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。
A.62500
B.62000
C.61000
D.61500

【答案】 A
80、征地管理费，是由用地单位在（ ）的基础上按一定比例支付的管理费用。
A.农业人口总数
B.农业人均占有耕地数量
C.农业前三年的生产总额
D.征地费总额

【答案】 D
81、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（　）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

【答案】 D
82、某投资商拟分别在市级、区级和社区级商业街各投资一个能获得租金收入的商铺，如果其他条件相同，设其投资风险为V1、V2、V3，则三者关系是（ ）。
A.V1＝V2＝V3
B.V3＜V2＜V1
C.V1＜V3＜V2
D.V1＜V2＜V3

【答案】 B
83、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（　）元/平方米。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000

【答案】 D
84、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。
A.估价对象
B.标准房地产
C.市场上
D.交易情况

【答案】 A
85、收益法是以（ ）为基础的。
A.定期原理
B.平衡原理
C.替代原理
D.预期原理

【答案】 D
86、（ ）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.适合原理
D.均衡原理

【答案】 D
87、某房地产重新开发建设的建设成本、管理费用、投资利息分别为4000万元、180万元和350万元，销售费用、销售税费分别为销售价格的3.5%、6%，成本利润率为20%。该房地产的重置价值为（ ）万元。
A.5570
B.5976
C.6053
D.6135

【答案】 C
88、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81

【答案】 B
89、下列项目中，可以作为抵押估价的估价对象的是（　）
A.存在产权纠纷的房地产
B.一个高尔夫球洞
C.共有产权的房地产
D.列入征收范围的房地产

【答案】 C
90、正常成交价格的形成条件不包括（　）。
A.公开市场
B.交易对象本身具备市场性
C.较短的期间完成交易
D.买者和卖者都具有完全信息

【答案】 C
91、手三阳经行于
A.肩胛部
B.口唇
C.咽部
D.腋下

【答案】 A
92、《物权法》规定，（ ）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。
A.宅基地使用权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.土地租赁权

【答案】 C
93、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么高的价值，这说明了（　）。
A.应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B.应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整
C.应在客观成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整
D.应在实际成本的基础上结合选址.规划设计等分析进行调整

【答案】 C
94、下列表述中不正确的是（ ）。
A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果
B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果
C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果
D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

【答案】 D
95、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（ ）。
A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数

【答案】 B
96、产出量的增加比例小于投入量的增加比例，这种情况被称为（ ）。
A.规模收益不变
B.规模收益递减
C.规模收益递增
D.边际收益递减

【答案】 B
97、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（ ）万元。
A.90.19
B.95.85
C.100.57
D.105.28

【答案】 D
98、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是（ ）。
A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径
C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径
D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径

【答案】 B
99、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（ ）元/m2。
A.2660
B.2425
C.2294
D.2427

【答案】 D
100、东南地区治疗特点
A.气候寒冷慎用寒药
B.病多湿热，治宜苦寒
C.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温
D.病多风寒，治宜辛温

【答案】 B
101、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（　）万元。
A.17087.20
B.18699.20
C.19666.40
D.20666.67

【答案】 D
102、关于征收和征用，下列说法正确的是（ ）。
A.征收的实质主要是所有权的改变，不存在返还的问题
B.征用的实质只是使用权的改变，被征用的房地产使用后，应当返还被征用人，可以不予补偿
C.征用的实质是一种临时使用房地产的行为
D.征收是无偿的，征用是有偿的

【答案】 A
103、相似的房地产之间之所以价格相互牵掣、相互接近，是因为相似的房地产之间具有（ ）。
A.异质性
B.排他性
C.替代性
D.互补性

【答案】 C
104、路线价法特别适用于对( )进行估价。
A.单宗土地
B.大量土地
C.部分土地
D.待开发土地

【答案】 B
105、在影响房地产价格的人口因素当中，家庭人口规模是指（ ）。
A.某一地区的家庭总人口数
B.全社会或某一地区的家庭平均人口数
C.全社会的家庭总人口数
D.全社会或某一地区的家庭总人口数

【答案】 B
106、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

【答案】 D
107、屋顶或外墙面出售或出租给广告公司做广告获得收入属于（ ）。
A.拥有的房地产权利
B.受其他房地产权利限制的情况
C.受房地产权利以外因素限制的情况
D.额外的收益或好处

【答案】 D
108、补中益气汤最好在什么时间服
A.早上
B.晚上
C.气候寒冷慎用寒药
D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

【答案】 A
109、最适用的房地产价格指数或变动率是（ ）。
A.全国房地产价格指数或变动率
B.本地区房地产价格指数或变动率
C.全国同类房地产价格指数或变动
D.本地区同类房地产价格指数或变动率

【答案】 D
110、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。
A.直线法
B.市场提取法
C.分解法
D.成新折扣法

【答案】 A
111、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（ ）。
A.简单算术平均数
B.加权算术平均数
C.众数
D.中位数

【答案】 C
112、某商品住宅期房建筑面积为100平米，尚需6个月建成交付使用，类似商品住宅现房的市场价格为5000元/平方米，该房每月末净租金收益为2000元/套，年折现率为12%，风险补偿为现房价格的5%，则该期房目前的市场价格为（ ）万元。
A.46.30
B.46.341
C.47.50
D.50.00

【答案】 B
113、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A.9616.83
B.10161.05
C.12021.04
D.12800

【答案】 A
114、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元

【答案】 C
115、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费。则该宗房地产的正常负担下的价格最接近于（ ）元/m2。
A.2427
B.2500
C.2575
D.2632

【答案】 D
116、评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较价值依次选取的权重，最合适的是（ ）。
A.0.4、0.4、0.2
B.0.3、0.4、0.3
C.0.4、0.2、0.4
D.0.4、0.3、0.3

【答案】 A
117、某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（ ）万元。
A.12
B.25
C.27
D.40

【答案】 B
118、下列有关房地产价值和价格，表述错误的是（　）。
A.价格是价值的外在表现
B.价值是物的真实所值
C.价格是价值波动的“中心”
D.现实中由于定价决策、个人偏好等原因，可能造成高值低价的交易

【答案】 C
119、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。
A.75.00
B.75.60
C.83.60
D.86.00

【答案】 B
120、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。
A.76%
B.80%
C.81%
D.84%

【答案】 C
121、某个可比实例2013年1月1日的价格为2000美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.2%。假设人民币与美元的市场汇率2013年1月1日为1美元＝6.29元人民币，2013年9月1日为1美元＝6.16元人民币。则将该可比实例的价格调整到2013年9月1日为（ ）元人民币/m2
A.12580
B.12320
C.12782.69
D.12518.51

【答案】 C
122、现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（ ）元/m2。
A.486.52
B.521.74
C.559.50
D.1398.76

【答案】 C
123、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（ ）。
A.最佳用途
B.最佳规模
C.最佳集约度
D.最佳开发时机

【答案】 A
124、脏腑之气的功能中属阴的部分是
A.温煦、推动、兴奋
B.凉润、宁静、抑制
C.构成脏腑的基本物质
D.推动和调节人体生长、发育和生殖机能

【答案】 B
125、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。
A.3790
B.4238