城市规划概论PPT.pptx

,单击此处编辑母版标题样式,#,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,城市规划概论,公共任意选修课程,共,32,学时,第一章 概 述,一,.,什么是城市规划？,城市：有商业交换职能的居民点。,规划：比较全面的长远发展计划。,城市规划：一个城市比较全面的长远的发展计 划。,英国,不列颠百科全书,中关于城市规划与建设的条目指出：,城市规划与改建的目的，不仅仅在于安排好城市形体,城市,中的建筑、街道、公园、公用事业及其它的各种要求，而且,更重要的在于实现社会与经济目标。城市规划的实现要靠政,府的运筹，并需运用调查分析、预测和设计等专门技术。所,以，可以把城市规划看成是一种社会运动、政府职能，更是,一项专门职业。,日本一些文献提出：城市规划是一种科学，一种艺术，一种政策活动。它设计并指导空间的和谐发展，以满足社会与经济的需要。,前苏联实行计划经济体制，认为城市规划是经济社会发展的继续和具体化。,对城市规划共同的、基本的解释是：通过对城市空间发展的合理组织，满足社会经济发展的需要。,二,.,城市规划的意义,城市规划是建设城市和管理城市的基本依据，是保证,城市合理地进行建设和城市土地合理开发利用及其正,常经营活动的前提和基础，是实现城市社会经济发展,目标的综合性手段。,1989,年,12,月,26,日七届全国人大常委会通过了,中华人,民共和国城市规划法,，用法律形式肯定了城市规划在,国家建设中的地位和作用，理顺了规划编制和管理过,程中各方面的关系，明确了 规划的内容和方法，强调,了管理的程序和权限，使城市规划具有法律赋予的权,威性和严肃性，为城市规划的编制和实施提供了法律,保障。,原大连市市长薄熙来对城市规划的意义有深刻的理解，他将城市规划与经济发展紧密结合，提出“经营城市”的理念。,薄熙来关于“经营城市”的三个观点：,城市是最重要的国营企业，要将城市当作企业来经营。,一座城市的指导思想非常重要，经营一座城市，首先要确定其 指导思想。,要重规划，重环境，使城市有一个好的物质环境、人文环境和政策环境。,有一个好的规划，就能有一个好的环境，城市就能增值。,城市营销理论,:,在经营城市理念基础上,根据市场营销学原理提出了城市营销理论。,市场营销学是一种经营哲学，其给与经营者的帮助不是经营和销售的方法和技巧，而是分析市场和策划经营活动的思维方式。,1969,年美国西北大学教授菲利普,科特勒和西德尼,莱维一起提出了“扩大的营销概念”，认为不管是否进行货币形式的交易，都可以运用市场营销的思维方式。,1997,年出版的,国家营销,一书是菲利普教授运用市场营销理论来讨论一个国家如何利用各种机遇调整国家经济发展战略，创造国家财富和推进国家发展的战略思想和策略组合。,国内研究城市经济的学者秉承这一思想，运用市场营销学的理论与方法对一个城市的定位、竞争与发展等问题进行探索，提出了城市营销理论。,市场营销理论在城市营销方面的运用体现在下面几点：为什么要营销城市、谁来营销城市、将城市营销给谁、城市能营销什么以及如何来营销城市。对城市功能定位、城市核心价值、与核心竞争力以及城市产品和城市品牌,也就是对城市规划和建设有着很大的启示。,市场营销学基本原理在城市经营中适用于：挖掘和配置城市的各种资源，规划和改善城市的投资环境，吸引和利用城市的外部资源，促进城市功能的强化和能级的提升等等。,三,.,城市规划学科的发展,1.,城市的产生和发展,人类第一次劳动大分工出现了农业和畜牧业；,人类第二次劳动大分工产生了商业和手工业。以农业为主的居,民点就是农村，具有商业及手工业职能的居民点就是城市。城,市是生产发展和人类第二次劳动大分工的产物。,城是一种防御性构筑物，市是交易的场所。但有防御作用的墙,垣并不是城市，仅是市集也不能称为城市，城市是有着商业交,换职能的居民点。,社会、经济、文化科技的发展与城市的发展和建设有关，商品经济的发展是促进城市发展的主要因素。,第一次产业革命产生了农业，使人类社会出现了定居的居民点，第二次产业革命也就是近代工业革命使城市发生了巨大的变化。,现代城市含义包括三方面因素：人口数量、产业结构、行政中心,2.,城市规划学科的发展,人类在漫长的历史和生活实践中逐步认识到如何改善自己居住环,境，使之满足生产、生活及安全的需要。,居住地点的选择：“高勿近阜而水用足，低勿近水而沟防省”。我国古代虽无专门论述城市规划的书籍，但规划理论以阴阳、勘舆,学见于政治、伦理、经史书中。,周礼,考工记,（春秋战国时期）记述了周代王城建设制度；七世纪隋唐长安城、元大都（北京）等都是按完整的规划修建的。采用中轴线对称布局，院落组群分清主次尊卑，等级分明，完全受儒家思想的影响，以代表封建统治阶级的儒家思想为城市规划的指导思想。,古希腊城邦时期城市建设的希波丹姆模式提出了方格形的道路系统和广场设在城市中心等建设原则。,古罗马建筑师维特鲁威的,建筑十书,是世界上保留至今唯一最完备的西方古典建筑典籍，提出了关于城市规划建设方面的论述。,3.,城市规划学科方面的主要理论,“乌托邦”理论 即空想社会主义的城市与“田园城市”理论。,卫星城镇理论 在大城市外围建立卫星城市以疏散人口控制大,城市规模的理论。,雅典宪章,1933,年国际现代建筑协会在雅典开会，中心议题是,城市规划，制定了一个“城市规划大纲”即“雅典宪,章”。大纲提出：城市要与其周围影响地区作为一,个整体来研究，指出城市规划的目的是解决居住、,工作、游憩与交通四大活动的正常进行。,邻里单位和小区规划 在较大的范围内统一规划居住区，适应,了现代城市由于机动交通发展带来的规,划结构上的变化，把居住的安静、朝向、,卫生、安全放在重要的地位。,有机疏散理论 把密集地区分开为一个个区域，彼此间用绿化,带隔开。,4.,城市规划学科发展动向和方向,从城市形体规划扩展到社会、经济等宏观,规划。,学科交叉并发展成为新的学科，是规划学科,的发展方向。,运用现代技术和手段来发展规划学科，如计,算机技术、遥感技术、遥测技术等。,四,.,城市规划的任务,根据一定时期城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、,规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间功能布局,及进行各项建设的综合部署和全面安排。,配合经济与社会发展计划，利用商品经济的有利方面，促,进生产力的发展，为我国经济的协调、稳定、持续增长服务，,为社会的稳定与发展服务。,五,.,城市规划工作的基本内容,依据城市的经济社会发展目标和有关生产力布局的要求，充,分研究城市的自然、经济、社会和区域发展条件，确定城市的性,质，预测城市发展规模，选择城市用地的发展方向，按照工程技,术和环境要求，综合安排城市各项工程设施并对各项用地进行合,理布局。,六,.,城市规划工作的特点,城市规划工作是综合性的工作；,城市规划工作是政策性很强的工作；,城市规划工作具有地方性；,城市规划工作是长期性和经常性的工作；,城市规划具有实践性。,七,.,城市规划应遵循的原则,城市规划工作要为发展生产力服务；,城市规划必须从实际出发，符合我国国情，贯彻勤俭建国方针；,城市规划应当贯彻合理使用土地，节约用地的原则；,城市规划应当贯彻环境的建设和保护相结合的原则；,城市规划应当贯彻物质文明和精神文明建设并举的原则。,八,.,基本建设程序,立项,将拟建项目列入基建计划，拿到计划批文。,选址,经规划部门同意选定项目建设地址，拿到规划许可证和红线图。,设计,将建设项目委托给有资质的设计单位进行设计，设计应符合规划要求。,施工,按设计图纸施工。,验收,按规划要求和设计要求验收。,九,.,城市规划与基本建设程序的关系,选址时，须取得规划许可证；,初步设计须经规划部门审查；,工程动工时须经规划部门验线；,竣工验收时规划部门须参加。,十,.,城市规划工作阶段划分,一般分为两个阶段：总体规划阶段、详细规划阶段。,在正式编制总体规划前，由市人民政府组织制定规划纲要，,作为编制总体规划的依据。,大中等城市可在总体规划基础上编制分区规划。,详细规划可分为：控制性详细规划、修建性详细规划。,十一,.,城市规划的基础工作,一般分为两大部分：,1.,调查研究：包括现场踏勘、收集整理资料、分析研究等。,2.,收集基础资料：收集包括城市勘察、城市测量、气 象、水文、,历史、经济与社会发展、城市人口、市域自然资源、城市土地,利用、企事业单位现状及规划、交通运输、各类仓储、建筑物,现状、工程设施、园林绿地、文物古迹、人防设施、城市环境,等基础资料。,十二,.,城市规划的审批、调整和修改,实行分级审批制度。,城市规划纲要经市人民政府审核。,城市总体规划的审批：,直辖市总体规划由直辖市人民政府报国 务院审批；,省会城市总体规划由省人民政府审查同意后报国务院审批；,县级市城市总体规划报管辖市人民政府审批。,城市人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或其常务委员会审查同意。,总体规划调整：,指城市人民政府根据经济建设和社会,发展情况，按实际需要对已批准的总,体规划作,局部变更,。局部调整的决定,由市人民政府作出，报同级人大常委,和原批准机关备案。,总体规划修改,：,市人民政府在总体规划实施过程中，,发现总体规划的某些基本原则和框,架已不适应城市经济建设和社会发,展的要求，必须作出,重大变更,。,总,体规划修改由市人民政府组织进行，,须经同级人大或人大常委会审查同,意后，报原批准机关审批。,十三,.,城市规划中有关名词,1.,用地面积：,指所用基地（地块）四周红线框定的用地,总面积。单位：公顷（,ha)1ha=10000,2.,建筑红线：,指建筑用地相互之间的用地分界线。,不经规划主管部门批准，建筑物的平,台、窗井、基础、地下管线等不允许,突出红线。,3.,道路红线：,指城市道路用地与建筑用地之间的分界线。,4.,建筑高度：,也称建筑极限控制高度。指建筑物的最大,高度。限制建筑物最大高度以控制建筑物,对空间高度的占有，保证空中航线安全及,城市天际线控制等。,5.,建筑范围控制线：,基地上用以标定可建建筑区域范围,的界线。受红线后退及其它因素影,想，基地上可建建筑的范围比红线,标定的范围小。,建筑范围控制线与红线之间的用地,归基地持有者所有，可布置道路、,绿化、停车场及某些非永久性建筑,物、构筑物等，并计入用地面积参,加其他指标的计算。,6.,建筑密度：,又称建蔽率。指基地上各类建筑的基底总,面积与基地总用地面积的比率。（,%,）,7.,容积率：,指基地内各类建筑物的总建筑面积与基地总,用地面积的比值。比值为,12,时，基地上可,建多层建筑；比值为,410,时，基地上可建高,层建筑。通过给定基地容积率，可限制基地,上最大总建筑面积。,第二章 城 市 性 质,一,.,城市性质的含义,城市性质是指城市在国家经济和社会发展中所,处的地位和起的作用，指各城市在全国城市网络,中的分工和职能。,城市性质应该体现城市个性，反映其所在区域,的政治、经济、社会、地理、自然等因素的特点。,对于城市性质的认识，必须建立在一定的时间范,畴内。城市职能是多方面的，城市性质只能是城,市主要职能的反映。,二,.,确定城市性质的意义,不同的城市性质决定着不同城市规划的特征，对,城市规模的大小、城市用地组织的特点以及各种市,政公用设施的水平起重要的作用。是决定一系列技,术经济措施及其相适应的技术经济指标的前提和基,础，便于在城市规划设计中把规划的一般原则与城,市的特点结合起来，使城市规划更切合实际。正确,拟订城市性质是确定城市发展方向和布局的依据，,有利于合理选定城市建设项目，有利于突出规划结,构的特点，有利于为规划方案提供可靠的技术经济,依据。,三,.,确定城市性质的依据,从两个方面认识：,1.,从城市在国民经济的职能方面去认识。就是指一个,城市在国家或地区的政治、经济、社会、文化生活,中的地位和作用，是分析城市性质的主要依据。,2.,从城市形成和发展的基本因素去认识。就是指一个,城市形成与发展的主导因素的特点。,城市形成和发展的基本因素：组成城市的一些要素,主要是满足本市范围以外地区需要而服务的，它的存,在和发展对城市的形成和发展起着直接的决定作用。,如果其产品仅为满足本市居民需要，则该因素不是城,市的基本要素。,四,.,城市类型,按城市性质分类：,（一）工业城市 又可分为：多种工业城市,单一工业城市,（二）交通港口城市,又可分为：铁路枢纽城市 海港城市 内河港埠,（三）中心城市,（四）县城,（五）特殊职能的城市,又可分为：革命纪念性城市 风景游览、休疗养城市,边防城市 经济特区城市,按人口规模分类：,1.,特大城市：人口,100,万以上；,2.,大城市：人口,50,万以,上不足,100,万；,3.,中等城市：人口,20,万以上不足,50,万,4.,小城市：人口不足,20,万。,五,.,分析拟定城市性质的依据和方法,正确拟定城市性质，就是综合分析城市的主导基本因,素及其特点，明确它的主要职能，指出它的发展方向。,避免两种倾向：,1.,以城市的“共性”作为城市的性质；,2.,不分城市基本因素主次一一罗列，失去指导,规划与建设实践意义。,确定方法：定性分析与定量分析相结合，以定性分析,为主。,定性分析：全面分析说明城市在政治、经济、文化生,活中的作用和地位。,定量分析：在定性分析基础上对城市职能，特别是经,济职能采用一定的技术指标，从数量上去,确定主导的生产部门。,经济职能的定量分析从三方面着手：,分析主要生产部门在全国或地区的地位和作用。,分析主要生产部门经济结构的主次。利用同一经济技术指标从数量上分析，以其超过部门结构整体的,2030%,为主导因素。,分析用地结构的主次，以用地所占比重的大小来表示。,第三章,城市人口,一,.,城市人口的含义,城市人口是指那些与城市的活动有密切关系的人口，常年居住生活在城市的范围内，构成了城市的社会，是城市经济发展的动力，建设的参与者，又是城市服务的对象，赖城市以生存，又是城市的主人。,将通过法律确认的城镇地区的常年居住人口称为城镇人口。,城市规划中的城市人口是指市区与近郊区的非农业人口。,二,.,城市人口调查研究的意义,城市化是世界性的趋势，城市人口不断增大，必须使城市人口的增长有合理的速度与分布。,城市的许多因素都与城市人口的数量与构成有密切关系。,城市规模指的是城市人口规模和用地规模，用地规模随人口规模而变，所以，城市规模通常以城市人口规模来表示,城市人口规模就是城市人口总数。人口规模估计合理与否，对城市建设影响很大，它既是城市总体规划的目标，又是制定一系列具体技术指标与布局的依据，对正确编制城市总体规划有着很大的影响。,三,.,城市人口的构成,（一）,.,年龄构成：指城市人口各年龄组的人数占总人数的比例。,（二）,.,性别构成：反映男女人口之间的数量和比例关系。直接影响城市人口的结婚率、生育率、和就业结构。,（三）,.,家庭构成：反映城市人口的家庭人口数量、性别、辈分等组合情况。影响城市住宅类型的选择，城市生活的文化设施的配置，城市生活居住区的组,织。,（四）劳动构成：亦称城市人口构成，指人口按分类在城市总人,口中的比例。,城市人口分类：,1.,劳动人口：包括基本人口和服务人口,2.,非劳动人口：被抚养人口,劳动构成是估算城市人口发展规模的重要依据之一。,（五）职业构成：指城市人口中的社会劳动者按其从事劳动的行业,性质（即职业类型）划分，各占总人数的比例。,职业构成反映城市的性质、经济结构、现代化水平、城市,设施社会化程度、社会结构的合理协调程度，是制定城市,发展政策与调整规划定额指标的重要依据。,职业类型：第一产业：农、林、牧、渔、水利业；,第二产业：工业、地矿业、建筑业、交通邮电业；,第三产业：商业、文、教、卫、金融、广播等其它行业。,四,.,城市人口的变化,主要来自两个方面：自然增长和机械增长，两者之和构成城市人口增长值。,（一）,.,自然增长,指人口再生产的变化量，即出生人数与死亡人数的净差值。,自然增长率：一年内城市人口的自然增加数与该城市总人口,数（或期中人数）之比的千分率。,自然增长率,=,（本年出生人口数,-,本年死亡人口数）,/,年,平均人数,1000,（,）,（二）,.,机械增长,指由于人口迁移所形成的变化量，即一定时期内迁入城市的人口与迁出城市的人口的净差值。,机械增长率：一年内城市的机械增长的人口数对年平均人数（或期中人数）之千分率。,机械增长率,=,（本年迁入人口数,-,本年迁出人口数）,/,年平均人数,1000,（,）,（三）,.,人口平均增长速度（或人口平均增长率）,一定年限内，平均每年人口增长的速度（自然增长、机械增长或者两者合计的增长）。,根据城市历年统计资料，可计算历年人口平均增长数和平均增长率，以及自然增长和机械增长的平均增长数和平均增长率，并绘制人口历年变动累计曲线。,五,.,城市人口规模,（一）,.,估算城市人口发展规模的基本原理,计算城市人口发展规模，就是根据马克思“按一定比例分配社会劳动”的基本原理，以社会经济发展计划为依据，分析城市人口自然增长规律和经济发展规律，合理确定城市劳动构成，再分析城市对劳动量的需要和可能，求得其相对平衡。,（二）,.,估算城市人口发展规模的方法,1.,劳动平衡法：是我国城市规划中较多采用的一种方法。适用于 有较大发展、国民经计计划比较具体落实、人口资料比较齐全的城市。,城市人口发展规模,=,基本人口的规划人数,/,基本人口的百分比,=,基本人口的规划人数,/,（,1-,服务人口百分比,+,被抚养人口百分比）,2.,职工带眷系数法：适用于估算新建工业企业和小城镇人口的发展 规模，以及确定住户型式提供依据。,规划总人口数,=,带眷职工人数,（,1+,带眷系数）,+,单身职工人数,或,=,职工总数,居民系数,带眷系数：指每个带眷职工所带眷属的平均人数。,3.,综合平衡法：以国民经济为依据，对城市人口增长采用自然增长 规律和机械增长规律进行综合分析。,规划期城镇总人口数,=,城镇现状总人口数,（,1+,年自然增长率）,+,新增职工人数,居民系数,机械增长人口数,无论采取哪种方法来估算人口规模，其结果都只是一个大概的控制性数字，在实际工作中，应以几种方法同时应用并互相校核。,（三）,.,流动人口,流动人口是指在城市无固定户口的人口。一般分常住流动人口和临时流动人口两类。流动人口比例直接牵涉到城市交通、商业、服务行业等的规模与布置，是影响城市规模的重要因素。,第四章,城市用地,一,.,城市用地的概念,城市用地是指用于城市建设和满足城市机能运转所需要的土地，它们既是指已经建利用的土地，也包括已列入城市建设规划区范围而尚待开发使用的土地。,城市规划的重要工作内容之一是制定城市土地利用规划，通过规划过程，具体地确定城市用地的规模与范围，以及用地的功能组合与合理的利用等。,二,.,城市用地的属性,（一）,.,自然属性：具有不可移动性，明确的空间定着性，耐 久性；,（,二）,.,社会属性：有明确的隶属，依附于一定的拥有地权的社会权力；,（三）,.,经济属性：表现在土地在城市中地点价值、经济潜力、可利用性等。,（四）,.,法律属性：所有权和使用权经过立法程序得到法律认可和支持。,三,.,城市用地的区划,1.,行政区划：按行政管辖所划定的用地范围；,2.,用途区划：按城市规划所确定的土地利用的功能与性质对土地作出的划分；,3.,地权区划：按地产权或土地使用权所作土地区划。,此外，还有环境区划、农业区划等专业用地区划。各种用地区划的界限与范围是可以变动的。,四,.,城市用地的归属,中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。,城市土地属全民所有，农村土地属集体所有（乡一级管理）。,五,.,城市用地条件分析与适用性评价,（一）,.,自然条件的分析,1.,地质条件：主要表现在与城市用地选择和工程建设有关的 工程地质方面的分析。,（,1,）,.,建筑地基 地基构成情况及地基承载力。,（,2,）,.,滑坡与崩塌,（,3,）,.,冲沟 冲沟的分布、坡度、活动、发育条件等。,（,4,）,.,地震 地震烈度（基本烈度、设计烈度）,（,5,）,.,矿藏 分布与开采情况。,2.,水文及水文地质条件,（,1,）,.,水文条件 水体的流量、流速、水位等。,（,2,）,.,水文地质条件 地下水的存在形式、含水层厚度、矿化度、硬度、水温及动态条件。,3.,气候条件,（,1,）,.,太阳辐射,（,2,）,.,风象 风向、风频、风速，风玫瑰图。,（,3,）,.,温度,（,4,）,.,降水与湿度,4.,地形条件,（,1,）,.,影响城市规划的布局、平面结构和空间布置。,（,2,）,.,地面高程、高差等是设计依据。,（,3,）,.,地面坡度对规划和建设有着多方面的 影响。,（,4,）,.,地形与小气候有关。,（,5,）,.,地貌对通讯、电波有一定影响。,（二）,.,城市用地自然条件评定（城市用地评定）,城市用地的评定是在调查分析自然环境各要素的基础上，按照规划与建设的需要，以及整备用地在工程技术上的可能性与经济性，对用地的环境条件进行质量评价，以确定用地的适用程度。通过用地评定，为城市用地选择与用地组织提供科学依据。,用地评定是以用地为基础，综合与之相关的各项自然环境条件的优劣来鉴别各种用地是否符合规划与建设的需要。,（三）,.,城市用地的建设条件分析,建设条件：主要着重在人为因素所造成的条件。,1.,建设现状条件：是指城市现存的各项物质内容的构成形态与数量的状况。,（,1,）,.,城市用地布局结构方面；,（,2,）,.,城市设施方面；,（,3,）,.,社会、经济构成方面。,2.,工程准备条件：地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、防止滑坡等。,3.,基础设施条件：为支持工程建设和建成产业的生产经营活动所必要的基本设施。“三通一平”或“七通一平”。,通常将用地分为三类：,一类用地：,用地的自然环境条件比较优越，能适应各项城市设施的建设需要，一般不需或只需稍加工程措施即可用于建设的用地。,二类用地,：,需要采取一定的工程措施，改善条件后才能修建的用地。它对城市设施或工程项目的分布有一定的限制。,三类用地,：,指不适于修建的用地。,用地评定的成果包括图纸和文字说明，它是城市规划文件之一。,（四）,.,城市用地选择,城市用地选择是城市规划的重要工作内容。它是根据城市各项设施对用地环境的要求，和城市规划布局与用地组织的需要来对用地进行鉴别与选定的。通常是按照用地状况和用地组织的要求，通过方案比较来选得比较合适的用地。,（五）,.,城市用地条件的综合评价,城市规划与建设所涉及的方面较多，而且彼此间的关系错综复杂。对于用地适用性评价，除进行以自然环境条件为主要内容的用地评定以外，还须从影响规划与建设更为广泛的方面来考虑。除技术经济和现状的建设条件外，还有社会政治方面，文化方面，以及地域生态方面等有关条件。为了给用地选择和用地组织提供更为全面和确切的依据，有必要对用地的多方面的条件进行综合评价,六,.,城市用地的用途分类,城市用地按照所担负的城市功能，划分成不同的用途类型。,按照国标,城市用地分类与规划建设用地标准,规范，城市用地共分为,10,大类。,分类详见城市用地分类表。,七,.,城市用地的构成类型,中、小城市：市区，郊区。市区内有各种用地，郊,区有若干乡、镇构成。,大城市、特大城市：市区，近郊区，近郊工业区，远,郊区，卫星城。,八,.,用地平衡表,（一）,.,用地平衡表的概念,：用数量概念说明城市各类用地的相互关系的表格。,（二）,.,用地平衡表的作用,：通过编制用地平衡表，检验城市各项用地的分配比例以及是否符合规定的定额指标，为合理分配城市用地提供必要依据。,1.,反映城市土地使用的水平和比例，作为调整用地和制定规划的依据之一；,2.,用以比较城市之间建设用地的情况；,3.,作为规划管理单位审定城市建设用地的必要依据。,城市建设用地平衡表反映城市生产、生活中有密切联系并随着城市发展变化存在一定协调关系的各项建设用地。,（,三）,.,用地平衡表的编制,为了统一计算口径，使各城市编制的用地平衡表具有可比性，可用城市建设总用地来作为编制城市建设用地平衡表的基础。,城市建设总用地：是指城市市区范围内实际建设发展起来的非农业生产建设地段，也包括设置在近邻但与城市的各项市政设施有密切联系的其它城市建设用地。也就是市区或城区用地面积除去水面、山地、农田以及暂时不宜建筑的地域。,（城市建设用地平衡表）,九,.,城市各类用地指标,城市用地在一定条件下存在一定的比例关系。,在城市规划中，城市用地指标常常用两种,形 式表示：,人均指标,：每人用地多少平方米；,比例指标,：各类用地占城市建设总用地的百比。,规划人均建设用地指标,用地标准档次,规划用地标准,（,/,人,）,适用于现状人均建设,用 地为下列水平的城市,（,/,人）,用地增减幅度,（,/,人,）,一,60.175.0,60.0,60.175.0,+0.1+25.0,0+15,二,75.190.0,60.175.0,75.190.0,90.1105.0,+0.1+20.0,不 限,-150,三,90.1105.0,75.190.0,90.1105.0,105120,+0.1+15,不 限,-20.00,四,105.1120.0,90.1105.0,105.1120.0,120.0,+0.1+15.0,不 限,0,规划人均单项建设用地指标,类 别 名 称,用 地 指 标,（,/,人,）,居住用地,工业用地,道路广场用地,18.0 28.0,10.0 25.0,8.0 15.0,绿 地,其中：公共绿地,9.0,7.0,规划建设用地结构,类 别 名 称,占建设用地的比例（,%,）,居住用地,20 32,工业用地,15 25,道路广场用地,8 15,绿 地,8 15,十,.,土地储备制度,土地储备，是指城市政府按照法律程序，运用市场机制。按照土地利用总体规划和城市规划，通过对回收、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理机制或行为。,随着城市经济的发展，当其经济发展到一定程度时，原有的规模不能满足城市经济的发展，城市就要把城郊的大片土地纳入城区范围，即城市化。由于这个过程需要大片征地、大面积的拆迁和巨额的资金流动，涉及到广大群众的切身利益，如果政府放任由企业私自操作，会造成土地的非法交易、投机倒把和土地资源的极大浪费等现象，这不仅会损害广大群众的利益，造成巨额国有资产的流失，而且会使土地市场秩序混乱，不利于行业的发展，从而影响整个国民经济的发展。在这种情况下，急需一种制度要求由政府来规范土地市场，为此产生了土地储备制度。,日本,1974,年制定了,国土利用计划,，对公共用地实行征用制度；对土地进行收购、储备和出售；制定土地利用计划和规划；实行土地交易登记制度、申报制度；制定相应法规等。这实际上就是土地储备制度。,我国土地储备首先出现于,20,世纪,80,年代初的香港。在大陆，,1996,年上海成立了第一家土地收购储备机构。,1997,年,8,月杭州市也成立了土地储备中心。,2001,年,4,月,30,日国务院出台,关于加强国有土地资产管理的通知,，要求有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。,目前，全国已有近,1000,个市县成立了土地储备机构。,当前土地储备机制的主要运行模式：,1.,按照市场机制运行的模式,土地储备机构根据自己的收购计划和本级政府的要求，通过与被收购单位协商，确立土地收购价格，或约定土地收益分成。按照约定由储备机构支付收购金、取得土地，并按照现行规定，办理土地过户手续。储备机构取得土地后，负责对土地进行拆迁、平整和相关基础设施配套。对易于转让的储备土地，由土地管理部门出让给新的用地者。,2.,行政指导和市场运作相结合的模式,收购土地的范围由政府行政法规规定。规定范围内的土地，统一由储备机构根据计划进行收购、储备、开发。土地管理部门根据用地需求，用招标、拍卖方式对储备土地实行统一出让。,3.,行政指导、市场运作与土地资产管理相结合的模式,政府规定用于储备的土地范围，对可收购的土地，由土地储备机构与原用地者签订,国有土地使用权收购合同,，储备机构按合同规定支付土地收购补偿费用，取得土地使用权。有的储备机构还受政府委托，作为国有土地资产代表，对国有企业改革中土地使用权作价出资（入股）部分进行管理，收取企业改革中以租赁方式处置的土地使用权的租金和其他用地者按规定向政府缴纳的租金。,当前土地储备机制运行中存在的主要问题：,1.,土地储备机制立法滞后，土地立法体系有待建立,已实施的,土地管理法,对政府如何建立土地储备机制，行使土地统一收购权没有明确依据。,2.,政府对存量土地的垄断有待加强,许多政府只能通过农用地转让、征用等手段控制新增建设用地的供应。而对城市存量土地，政府不仅不能垄断其供应，而且很难称得上是土地供应者。只有把政府垄断存量土地供应落实到实处，土地储备制度才能有效建立起来，数额巨大的国有资产才能回到政府手中，政府才能解决财政收入，国企改革，土地利用效率，调控土地市场等难题。,3.,有些地方土地价格欠合理,（,1,）有些地方，特别是农村，被征用者得到的土地征用补偿过低。,（,2,）由于城市土地价格对地段非常敏感，城市土地的供应又远远跟不上对土地的需求，因而造成某些地段寸土寸金。开发商由于土地高成本，必然增大容积率，增加楼层，增加租金和房价，对环境也有所破坏，经营风险转嫁到用户，最终导致房地产泡沫，影响城市经济的发展。,（,3,）有些企业之间变相采用协议方式以低价出让土地，造成国有资产的大量流失。,4.,土地储备运作资金来源单一,资金和土地是土地储备机制的两大基本要素。土地储备过程是土地流转过程，实质上是资金流转过程。从一些城市土地储备实践看，运作资金主要通过银行贷款解决，政府只在初期注入一笔资金作为运作资本金。这种单一的资金来源渠道，虽然能满足当时土地储备的需要，但尚未形成有效的资金筹措机制，而且存在较大风险。,5.,政府职能部门缺乏协调和配合,实施土地储备是一个综合性的系统工程，在整个运作过程中，必须得到规划、计划、建设、财政、土地等许多职能部门的支持和配合。我国大多数城市规划部门和国土部门分设，计划、财政部门更不在一个系统中，不易协调，影响工作效率，从而影响土地的推出和资金的运作。,在市场经济条件下，土地作为一种很重要的生产资料必然要全面走向市场，并且由政府垄断土地市场。政府在实行土地储备制度的过程中，要有完备的法律法规支持。土地储备不仅要保障被征地者的利益，而且还要从保护土地资源和行业发展的角度出发，制定政策，在土地转让时要对转让价格进行调控，使土地储备作为一项新机制对盘活土地资产、优化配置城市土地和保证国有土地资产保值增值发挥更加重要作用。,由于土地储备在我国还不完善，要求我们在实践中及时发现问题并寻求解决问题的方法。,第五章 城市总体布局,城市总体布局是城市总体规划的重要工作内容，它是一项为城市长远合理发展奠定基础的全局性工作，并用来指导 城市建设，作为规划管理的基本依据之一。,城市总体布局是城市的社会、经济、环境，以及工程技术,与建筑空间组合的综合反映。,城市总体布局是在城市发展纲要基本明确，以及城市性质和规模大体确定的情况下，在城市用地评定的基础上，对城市各政策组成部分进行统一安排、合理布局，使其各得其所、有机联系。,一,.,城市用地功能组织,城市总体布局是通过城市用地组成的不同形态体现出来的。城市总体布局的核心是城市用地功能组织，它是研究城市各项主要用地之间的内在联系。根据城市的性质和规模，在分析城市用地和建设条件的基础上，将城市各组成部分按其不同功能要求有机地组合起来，使城市有一个科学、合理的用地布局。,城市总体布局的基本形态：,1.,集中紧凑：用地布置比较集中，便于行政领导和管理，也便于集中设置较完善的生活服务设施和市政工程设施，方便居民生活，节省建设投资。多采用这种布局型式。,2.,分散疏松：受自然地形或交通干道的分隔，,形成若干分片或分组，就近组织生产生活的,布局形式。比较分散，联系不便，市政工程,设施投资高。,分析研究城市用地功能组织从以下几方面入手：,（一）,.,点、面结合，城乡统一安排,城市要与其周围经济影响地区作为一个整体来考虑。城市不可能孤立的出现和存在，必须以周围地区的生产发展和需要为前提。城市自身发展对周围地区有影响，来自城市外部发展的因素和条件也会在一定程度上影响城市总体布局。在着手编制一个城市的总体布局时，必须联系城市所在地区的现状、政治、经济、资源、社会、环境等进行调查研究。,以城市作为一个点，以所在的地区或更大的范围作为一个面，点、面结合，分析研究城市在地区国民经济发展中的地位与作用，明确城市生产发展的任务和可能的发展趋向，提出规划的依据，使整个城市的总体布局在国家经济建设长远规划和区域规划尚未完全确定的情况下，也不致有碍全局的发展。,从三方面分析地区的发展变化对城市总体布局的影响：,1.,地区工农业生产对城市总体布局的影响；,2.,地区交通运输对城市总体布局的影响；,3.,地区水利及矿产等资源的综合利用对城市总体布局的 影响。,城市的许多问题局限在城市本身这个点上是很难得以全面地解决，必须及其周围影响地区作为一个整体来分析研究，结合面上的情况加以综合考虑，全面安排，这是合理制定城市总体布局的基本前提，是协调城市各项用地功能组织的必要依据，才能使城市发展充分利用外部有利条件，城市问题解决不陷入孤立和局部困境之中。,（二）,.,功能明确，重点安排城市主要用地,工业生产是现代城市发展的主要组成。合理地布置工业用地，综合考虑与居住生活、交通运输、公共绿地等用地之间的关系，是反映城市用地功能组织的一项很重要的内容。,1.,工业布局影响城市布局；,2.,协调工业区与居住区、工业区与交通之间的关系：,(1).,工业区与居住区之间需要有方便的联系；,(2),有污染的工业与居住区之间要有足够的防护用地；,(3).,工业区与水陆交通系统要有良好的配合,3.,兼顾旧区与新区的发展需要：,(1).,明确科学、合理的城市用地发展方向；,(2),新区与老区要融为一体、协调发展；,(3),妥善安置开发区与中心城的关系。,（三）,.,规划结构清晰、内外交通便捷,城市用地结构清晰是城市用地功能组织的一个标志。结构清晰是反映了城市各主要组成用地功能明确，各用地之间有一个协调的关系，同时持有安全、便捷的交通联系。要注意：,1.,城市各组成部分力求完整、避免穿插；,2.,分析研究城市用地功能组织时，充分考虑使各区之间有便捷的交通联系，使城市交通有很高的使用效率。城市各功能区之间的联系，主要是通过城市道路来实现的，城市道路系统是联系各功能区的“动脉”，通过“动脉”的活动，强化各区的功能；,3.,反对从形式出发，追求图面上的“平衡”。,此外，关系涉及城市布局结构清晰的问题，城市活动中心的布置也起很重要的作用。市中心区是城市总体布局的心脏，它是构成城市特点的最活跃的因素。它的功能布局与空间处理的好坏，不仅影响到市中心区的本身，还关系到城市,的全局。,（四）,.,阶段配合协调、留有发展余地,在制订城市总体布局时，要分析研究城市用地的功能组织，探求城市用地建设发展的合适程序，使一个城市在开始建设的阶段就有一个良好的开端。同时，在建设发展的过程中各个阶段都能互相衔接、配合协调，这对于发挥城市用地功能、节省投资，是很重要的一环。,1.,合理确定第一期建设的方案；,2.,城市建设各阶段要互相衔接、配合协调；,3.,加强预见性，布局中留有发展余地。,二,.,城市总体布局的方案比较,城市总体布局是反映城市各项用地之间的内在联系，是城市建设和发展的战略部署，关系到城市各组成部分之间的合理组织，以及城市建设投资的经济，涉及到许多错综复杂的问题。所以，城市总体布局一般须多做几个不同的规划方案，综合分析各方案的优缺点，集思广益地加以归纳集中，探求一个经济上合理、技术上先进的综合方案。,在做方案时，需要抓住城市规划建设中的主要矛盾，提出不同的解决办法和措施，防止解决问题的片面性和简单化，才