2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷B卷附答案.docx

2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法自我检测试卷B卷附答案

单选题（共600题）
1、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

【答案】 D
2、下列对房地产估价对象的说法，错误的是（ ）。
A.房地产估价对象是指房地产等财产或相关权益
B.房地产估价的对象有房屋、构筑物、土地等
C.估价报告书中说明的估价对象限定了其用途
D.已开始开发建设而尚未竣工的房地产也属于房地产估价的对象

【答案】 C
3、下列关于开发经营期、建设期、经营期等之间关系的说法错误的是（ ）。
A.开发经营期可分为建设期和经营期
B.建设期的起点与开发经营期的起点相同
C.经营期可具体化为销售期和运营期
D.经营期可以准确预测答案

【答案】 D
4、（ ）年建设部发出了《关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知》（建住房函[2002]192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。
A.2001
B.2002
C.2003
D.2005

【答案】 B
5、身以前皆热，其有余于胃，则消谷善饥，溺色黄可见于
A.足阳明气不足
B.足阳明气盛
C.少阴气血衰极
D.太阴终者

【答案】 B
6、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于
A.阴盛格阳
B.真寒假热
C.阳盛格阴
D.阴阳亡失

【答案】 C
7、常兼他邪合而伤人的是邪
A.热
B.寒
C.风
D.火

【答案】 C
8、关于明确估价目的的说法，正确的是（ ）。
A.估价目的由价值类型决定
B.估价目的根据估价师的经验确定
C.估价目的由委托人的估价需要决定
D.估价目的根据估价对象和价值时点综合确定

【答案】 C
9、直线法求取建筑物折旧时，从粗到细来进行划分的是（ ）。
A.综合折旧法→分类折旧加总法→个别折旧加总法
B.分类折旧加总法→个别折旧加总法→综合折旧法
C.个别折旧加总法→分类折旧加总法→综合折旧法
D.综合折旧法→个别折旧加总法→分类折旧加总法

【答案】 A
10、如果一个人用不着做更大的努力就可以完成比别人多的工作，他的收入也会超过其他人，这种超额的收入也被视为（ ）。
A.剩余物现象
B.地租现象
C.高工资现象
D.纯粹的剩余物现象

【答案】 B
11、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（　）。
A.16%
B.42%
C.58%
D.84%

【答案】 D
12、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00

【答案】 C
13、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于
A.足阳明气不足
B.足阳明气盛
C.少阴气血衰极
D.太阴终者

【答案】 A
14、卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%。采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款。若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%，则该住宅的正常成交价格为（ ）元/m2。
A.9787
B.10013
C.10282
D.10539

【答案】 A
15、关于假设开发法估价中调查房地产开发用地状况的说法，错误的是（ ）。
A.弄清规划条件主要是为了选取最佳开发利用方式
B.弄清土地权益状况主要是为了预测开发完成后的房地产市场价格、租金等
C.弄清土地区位主要是为了确定房地产已投入成本的合理性
D.弄清土地实物状况主要是为了预测后续开发的必要支出

【答案】 C
16、按房地产的( )来分，房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。
A.收益性
B.用途
C.市场性
D.地段

【答案】 B
17、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是（ ）的房地产状况。
A.价值时点
B.收集该可比实例时
C.进行房地产状况修正时
D.成交价格所反映

【答案】 D
18、每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的（ ）倍。
A.10
B.12
C.13
D.15

【答案】 D
19、利率对房地产价格的影响，表述不正确的是（ ）。
A.从房地产供给角度看，利率上升增加融资成本，导致房地产价格上升
B.从房地产需求角度看，利率上升增加购房负担，抑制需求，导致房地产价格下降
C.从综合效应上看，利率升降对于房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，房地产价格和利率负相关
D.从综合效应上看，利率升降对于房地产供给的影响大于对房地产需求的影响，房地产价格和利率负相关

【答案】 D
20、某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比较单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（ ）元/m2。
A.－100
B.－50
C.50
D.100

【答案】 B
21、身以前皆寒栗，胃中寒则胀满可见于
A.足阳明气不足
B.足阳明气盛
C.少阴气血衰极
D.太阴终者

【答案】 A
22、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。
A.促进该地区的房地产价格上涨
B.使该地区的房地产价格下降
C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降
D.对该地区的房地产价格不会产生影响

【答案】 A
23、某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地，目前已经完成地上一层结构部分，半年后开始预售，1年后可竣工，销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。
A.0.5年和1年
B.0.5年和1.5年
C.0.5年和2年
D.1年和1.5年

【答案】 A
24、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（　）。
A.专利权
B.专有技术
C.商标权
D.房地产

【答案】 D
25、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费
C.销售税费
D.开发成本、管理费用和销售费用

【答案】 B
26、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。
A.12
B.20
C.24
D.48

【答案】 C
27、由于土地具有（ ）的特性，所以基本上是一宗土地一个价格，而且不同的土地之间价格差异较大。
A.独一无二
B.不可移动
C.价值高大
D.数量有限

【答案】 A
28、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（ ）。
A.待开发房地产价值
B.管理费用
C.销售税费
D.购买待开发房地产应负担的税费

【答案】 C
29、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现
A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”
B.“重阴必阳，重阳必阴”
C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”
D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”

【答案】 D
30、某宗已抵押的收益性房地产，年潜在毛租金收入700万元，空置和收租损失5万元，年房屋折旧费30万元，维修费10万元、保险费10万元、管理费等30万元，水电供暖费等40万元，房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元。租赁合同约定，维修费和水电供暖费由承租人承担，其他税费均由出租人负担。该房地产的年净收益为（ ）万元。
A.485
B.490
C.585
D.590

【答案】 D
31、 提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是
A.医和
B.葛洪
C.陈无择
D.张仲景

【答案】 C
32、( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A.房地产的权益和区位
B.房地产的权益
C.房地产的实物和权益
D.房地产的区位

【答案】 D
33、某房地产的土地面积为3000m2，容积率为3，市场上类似房地产的价格为4200元/m2，成本法测算的土地重置单价为4800元/m2、建筑物重置单价为3000元/m2。该房地产的总价为（ ）万元。
A.2340
B.3780
C.4140
D.5220

【答案】 B
34、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（ ）年以上的房地产估价师。
A.1
B.2
C.3
D.4

【答案】 C
35、下列关于选取可比实例的说法中，有误的一项是( )。
A.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是在同一供求范围内的类似地区
B.可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般不能作为可比实例
C.可比实例的成交价格是正常成交价格，或可修正的正常成交价格
D.选取可比实例的数量在实际中是越多越好，为后续进行的比较修正工作带来方便

【答案】 D
36、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。
A.平均速度
B.周期长度
C.经济寿命
D.剩余经济寿命

【答案】 B
37、关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。
A.确定估价时点在先，得出评估价值在后
B.得出评估价值在先，确定估价时点在后
C.确定估价时点与得出评估价值应同时进行
D.确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以

【答案】 A
38、下列估价中，估价时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（ ）。
A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价
B.因保险理赔的需要，对投保房地产的价值损失进行评估
C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的在建工程进行估价
D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价

【答案】 D
39、下列关于奇经八脉的描述正确的是
A.冲脉为十二经之海
B.阳蹻，阴踌脉有濡养眼目、司眼睑开合和下肢运动的作用
C.阴维脉的作用为维系诸阴经，阳维脉维系诸阳经
D.阳维脉为病，多见寒热；阴维脉为病，多见心胸、脘腹、阴中疼痛

【答案】 A
40、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（ ）。
A.③②④⑤⑥⑦①
B.②③④⑤⑥⑦①
C.①②③④⑤⑥⑦
D.①③②④⑤⑥⑦

【答案】 C
41、实际估价中采用净收益每年不变的公式下，求取净收益最合理的方法是（ ）。
A.过去数据简单算术平均法
B.过去数据加权算术平均法
C.未来数据简单算术平均法
D.未来数据资本化公式法

【答案】 D
42、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（ ）万元。
A.939.56
B.947.80
C.952.51
D.986.84

【答案】 C
43、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。
A.他项权利设立情况
B.房屋所有权状况
C.出租或占用情况
D.土地利用现状

【答案】 B
44、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/m2。
A.2385
B.2393
C.2955
D.2964

【答案】 A
45、“阴者，藏精而起亟也；阳者，卫外而为固也”说明了
A.阴阳互根
B.阴阳互用
C.阴阳对立制约
D.阴阳相互转化

【答案】 B
46、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（ ）。
A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价
C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见
D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内

【答案】 B
47、将测算修复的必要支出及应得利润作为房地产价值减损额的评估方法是（ ）。
A.成本法
B.价差法
C.修复成本法
D.损失资本化法

【答案】 C
48、长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（ ）。
A.实际价格
B.市场价格
C.未来价格
D.成本价格

【答案】 C
49、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为( )。
A.2006年5月30日
B.现在
C.重新估价的作业日期
D.要求重新估价的委托方指定的日期

【答案】 A
50、影响某套住房价格的实物因素不包括（ ）。
A.装修
B.户型
C.层高
D.楼层

【答案】 D
51、经过大椎穴的经脉是
A.足阳明经
B.足太阳经
C.手太阳经
D.手少阳经

【答案】 A
52、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值。
A.价值类型
B.估价结果
C.估价目的
D.估价过程

【答案】 C
53、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响属于房地产价格影响因素中的（ ）。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素

【答案】 C
54、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（　）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加
B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善
C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区
D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

【答案】 D
55、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1300万元，管理费用为80万元，销售费用为25万元，销售税费为15万元，投资利息为18万元，开发利润为400万元。则其投资利润率为( )。
A.16.41%
B.16.53%
C.16.63%
D.16.81%

【答案】 C
56、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（ ）元/m2。
A.1700
B.2000
C.2100
D.2400

【答案】 C
57、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（ ）。
A.累加法
B.市场提取法
C.投资报酬率排序插入法
D.实际观察法

【答案】 B
58、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500m2，层高4.1米，土地剩余使用年限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6米，建筑物重建成本为2000元/m2。假定层高每增加0.1m，建造费用每平米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建成本为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为（ ）万元。（建筑物报酬率为10%）
A.11.80
B.16.07
C.23.57
D.31.07

【答案】 D
59、下列选项中，不属于抑制房地产价格措施的是（ ）。
A.增加土地供应量
B.规定房地产开发企业按合理的成本利润率定价
C.制定最低限价
D.采取金融、税收、限购等措施遏制房地产投机

【答案】 C
60、某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（ ）。
A.6.37%
B.6.12%
C.6.02%
D.6%

【答案】 A
61、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是( )。
A.空间直线距离
B.交通路线距离
C.交通时间距离
D.至市中心距离

【答案】 C
62、房地产使用权目前主要是( )。
A.土地占有权
B.土地收益权
C.土地所有权
D.土地使用权

【答案】 D
63、房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。
A.权益和区位
B.权益
C.实物和权益
D.区位

【答案】 D
64、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。
A.3939.61
B.4433.88
C.4768.50
D.5652.09

【答案】 C
65、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（ ）。
A.103.26%
B.105.43%
C.112.06%
D.114.42%

【答案】 D
66、路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（ ）。
A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”
B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”
C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合
D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值

【答案】 A
67、某宗房地产规划用途为商业，现状为超市，年净收益为18万元，预计改为服装店后的年净收益为20万元，除此无其他更好的用途，则根据（ ）应按服装店用途进行估价。
A.合法原则
B.最高最佳使用原则
C.价值时点原则
D.替代原则

【答案】 B
68、通常把比较法测算出的价值称为（ ）。
A.成交价值
B.投资价值
C.比较价值
D.谨慎价值

【答案】 C
69、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（ ）。
A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动
B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境
C.房地产市场是一个全球性的市场
D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场

【答案】 C
70、明确了“治寒以热药”的是
A.《难经》
B.《黄帝内经》
C.《神农本草经》
D.《伤寒杂病论》

【答案】 C
71、用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲＝1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙＝1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（ ）。
A.甲类房地产比乙类房地产强
B.乙类房地产比甲类房地产强
C.该两类房地产强弱程度相同
D.该两类房地产强弱程度不可比

【答案】 A
72、评估某住宅2014年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2014年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2014年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（ ）元/m2。
A.3790
B.4238
C.4658
D.4663

【答案】 D
73、下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A.制订估价作业方案
B.实地查勘估价对象
C.确定估价结果
D.撰写估价报告

【答案】 A
74、某人在自己的住宅周围种植花草树木以美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而受益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的（ ）特性。
A.不可移动
B.用途多样
C.相互影响
D.易受限制

【答案】 C
75、循行特点为“离、合、出、入”的是
A.十二经脉
B.奇经八脉
C.十二经别
D.十五别络

【答案】 C
76、路线价法主要适用于（ ）的估价。
A.城镇街道两侧商业用地
B.城镇街道两侧居住用地
C.乡村街道两侧商业用地
D.城镇街道两侧各类用地

【答案】 A
77、评估某在建工程的市场价值，该在建工程有宾馆与写字楼两种续建方案，成本法测算该两种续建方案的结果均为8800元/m2，假设开发法对续建用作宾馆和写字楼两种方案的测算结果分别为10000元/m2和9550元/m2。根据最高最佳利用原则，估价方案综合测算结果（多种估价方法的，采用简单算数平均数）应确定为（ ）元/m2。
A.9175
B.9400
C.9450
D.9775

【答案】 B
78、销售期是从开始销售已开发完成或未来开发完成的房地产之日起至（ ）的日期。
A.房屋验收合格
B.房屋可使用
C.将其售出
D.房地产经济寿命结束

【答案】 C
79、某经过年数为23年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄（ ）。
A.等于23年
B.小于23年
C.大于23年
D.可能等于也可能大于23年

【答案】 B
80、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制

【答案】 A
81、房地产权利的种类中，属于自物权的是（ ）。
A.所有权
B.典权
C.抵押权
D.地役权

【答案】 A
82、某建筑物建筑面积为4000m2，经济寿命40年，单位建筑面积的重置价格为2500元/m2，有效经过年数为15年，残值率为5%，该建筑物现值为( )万元。
A.523.45
B.593.75
C.643.75
D.1000

【答案】 C
83、某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/m2，已知取得土地时楼面地价为1000元/m2，开发成本和管理费用为1200元/m2，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。
A.7.90%
B.11.08%
C.11.83%
D.13.73%

【答案】 B
84、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（　）万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5

【答案】 D
85、消费者对商品的需求产生于消费者的需要或欲望，而消费者对不同商品的欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的（ ）。
A.收入水平
B.偏好
C.对未来的期望
D.其他

【答案】 B
86、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（ ）万元。
A.2281.83
B.2474.60
C.3798.30
D.4119.18

【答案】 C
87、下列选项中，（ ）不是引起房地产价格上升的原因。
A.内部经营管理
B.通货膨胀
C.外部经济
D.需求增加导致稀缺性增加

【答案】 A
88、“先扶正后祛邪”适用于
A.病情缓和、病势迁延，暂无急重病
B.正虚不甚，邪势方张
C.正虚为主，虽有实邪但机体不耐攻伐
D.邪盛为主，急于补虚反会助邪

【答案】 C
89、某商场是6年前一幢已使用5年的旧厂房改变用途并简单装修而成，同时补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，出让合同约定建设用地使用期限届满时建筑物的残余价值应给予相应补偿。建筑物经济寿命为60年，残值为零，采用直线法计算该商场建筑物目前的成新率为（ ）。
A.75.56%
B.81.67%
C.85.00%
D.86.67%

【答案】 B
90、 具有贮藏精气的作用
A.胆
B.小肠
C.大肠
D.胃

【答案】 D
91、国家标准《房地产估价规范》的最早颁布时间是（ ）年。
A.1994
B.1995
C.1999
D.2004

【答案】 C
92、下列哪项不属于缓则治本
A.痨病肺肾阴虚之咳嗽，应滋养肺肾
B.气虚自汗，应补气
C.新感已愈而转治宿疾
D.大出血的病人，应紧急止血

【答案】 D
93、一般来讲，随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（ ）。
A.上升
B.下降
C.保持相对稳定
D.先上升后下降

【答案】 A
94、（ ）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。
A.权益原理
B.收益递增递减原理
C.适合原理
D.均衡原理

【答案】 D
95、路线价法特别适用于对( )进行估价。
A.单宗土地
B.大量土地
C.部分土地
D.待开发土地

【答案】 B
96、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型是（ ）。
A.出租的房地产
B.自用的房地产
C.餐饮的房地产
D.自营的房地产

【答案】 C
97、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（ ）万元。
A.39.36
B.45.00
C.131.22
D.170.58

【答案】 A
98、汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率______，会导致房地产价格______。（ ）
A.下降；上涨
B.下降；不变
C.上升；下降
D.上升；上涨

【答案】 D
99、交易情况修正的方法不包括（　）。
A.总价修正
B.单价修正
C.分离修正
D.百分比修正

【答案】 C
100、预计某宗房地产未来每年的有效毛收入不变为18万元，运营费用第一年为9万元，此后每年会在上一年的基础上增长2%，则该类房地产的合理经营期限应为（ ）年。
A.34
B.35
C.36
D.37

【答案】 C
101、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是（ ）的结合体。
A.实体、权益、区位
B.实物、权益、区位
C.实物、权利、位置
D.实物、权益、位置

【答案】 B
102、比较法中交易情况修正是对（ ）价格本身是否正常的修正。
A.交易实例
B.可比实例
C.估价对象
D.类似房地产

【答案】 B
103、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（ ）进行移动平均。
A.平均速度
B.周期长度
C.经济寿命
D.剩余经济寿命

【答案】 B
104、关于比较法的说法，错误的是（ ）。
A.测算结果容易被人们理解、认可、接受
B.测算结果有时并不一定是合理、真实的
C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

【答案】 D
105、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（ ）万元。
A.9616.83
B.10161.05
C.12021.04
D.12800

【答案】 A
106、在成本法求取折旧中，采用( )更符合实际情况。
A.有效经过年数
B.实际经过年数
C.剩余经过年数
D.自然经过年数

【答案】 A
107、建筑物折旧的求取方法中，（ ）是最简单和迄今应用最普遍的一种求取折旧的方法。
A.直线法
B.市场提取法
C.分解法
D.成新折扣法

【答案】 A
108、预计某宗房地产未来第一年的净收益为28万元，预计此后每年的净收益会在上年的基础上增加1万元，收益期限为无限年，该类房地产的报酬率为9%，则该房地产的收益价格为( )万元。
A.311
B.435
C.322
D.200

【答案】 B
109、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81

【答案】 B
110、按照房地产的不同用途分类，宾馆属于（ ）。
A.商业房地产
B.娱乐房地产
C.旅馆房地产
D.综合房地产

【答案】 C
111、征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（ ）。
A.征地管理费
B.耕地占用税
C.安置补助费
D.耕地开垦费

【答案】 C
112、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是（ ）。
A.土地使用期限
B.土地使用管制
C.土地面积大小
D.土地权利性质

【答案】 C
113、（ ）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。
A.办公
B.商业
C.居住
D.工业

【答案】 C
114、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（ ）的价值。
A.基准日期
B.价值时点
C.估价时点
D.估价报告出具日期

【答案】 B
115、马克思主义政党的最局纲领和奋斗目标是
A.解放生产力，发展生产力
B.消灭剥削，消除两极分化
C.建设社会主义
D.最终实现共产主义

【答案】 D
116、以法律形式确立了房地产估价地位的是（ ）。
A.《物权法》
B.《中华人民共和国城市房地产管理法》
C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》
D.《房地产估价机构管理办法》

【答案】 B
117、生产关系对生产力的反作用表现在
A.生产关系决定生产力的性质
B.生产关系决定生产力的发展
C.生产关系决定生产力的根本方向
D.生产关系可以加速或延缓生产力的发展

【答案】 D
118、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（ ）。
A.他项权利设立情况
B.房屋所有权状况
C.出租或占用情况
D.土地利用现状

【答案】 B
119、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元／m2。
A.2938
B.2982
C.3329
D.3379

【答案】 A
120、在卖方市场下，成交价格会偏向买方（ ）。
A.最低卖价
B.最高买价
C.最低买价
D.最高卖价

【答案】 B
121、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后地价为（ ）元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000

【答案】 D
122、在抵押、抵债、房屋拆迁补偿等目的的估价中，一般应选取（ ）的买卖实例。
A.协议方式
B.招标方式
C.拍卖方式
D.政府定价

【答案】