2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟试卷A卷含答案.docx

2019-2025年房地产估价师之估价原理与方法考前冲刺模拟试卷A卷含答案

单选题（共600题）
1、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（ ）万元。
A.35.00
B.56.29
C.86.29
D.180.00

【答案】 C
2、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（　）。
A.所在区域的消费者观念发生了变化
B.国家调整了房地产的税费政策
C.国际与国内均出现了通货膨胀
D.对可比实例进行了装修改造

【答案】 D
3、有一处住房，以维持现状为前提，经专业估价为20万元。如果以更新改造为前提，专业估价为25万元。如果改造为商店，以改变用途为前提，专业估价为40万元。如果以重新开发为前提，专业估价为30万元，则这所住房的价值应该为（ ）。
A.20万元
B.25万元
C.40万元
D.30万元

【答案】 C
4、面色 白，肢冷，倦卧，面红，烦热，口渴，脉大无根的病机是
A.阴偏胜
B.亡阳
C.阳偏衰
D.阴阳格拒

【答案】 D
5、某商品住宅项目开发利润为300万元，土地取得成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（ ）。
A.15.96%
B.17.05%
C.23.44%
D.25.86%

【答案】 B
6、将县级市升格为地级市，对房地产价格的影响是（ ）。
A.促进该地区的房地产价格上涨
B.使该地区的房地产价格下降
C.可能促进该地区的房地产价格上涨，也可能使该地区的房地产价格下降
D.对该地区的房地产价格不会产生影响

【答案】 A
7、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。
A.房地产损害赔偿案件
B.房地产纠纷案件
C.房地产预售
D.房地产预测

【答案】 A
8、下列不属于房地产区位因素的是( )。
A.交通
B.用途
C.环境
D.楼层

【答案】 B
9、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括( )。
A.估价目的、估价原则、估价对象
B.估价目的、估价原则、估价时点
C.估价原则、估价对象、估价时点
D.估价目的、估价对象、估价时点

【答案】 D
10、某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（ ）万元。
A.489.99
B.495.53
C.695.53
D.800.00

【答案】 C
11、某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（ ）。
A.上升
B.下降
C.不变
D.无法确定

【答案】 A
12、价值时点原则要求评估价值是在由（ ）决定的某个特定时间的价值。
A.价值类型
B.估价结果
C.估价目的
D.估价过程

【答案】 C
13、下列说法不正确的是
A.七情内伤，即喜、怒、忧、思、悲、恐、惊七种情志活动
B.情志过激、持续不断，则脏腑精气阴阳失调、首先伤心神，再伤他脏，发为情志病
C.七情损伤相应之脏——过怒伤肝、过喜伤心、过思伤脾、过悲伤肺、过恐伤肾
D.七情首先影响心神——情志之伤，虽五脏各有所属，然求其所由，则无不从心而发

【答案】 A
14、下列建设用地使用权出让的最高年限中，正确的是（ ）。
A.居住用地为40年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为70年，综合或者其他用地为70年
B.居住用地为50年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为40年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为50年
C.居住用地为70年，工业用地为50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其他用地为50年
D.居住用地为70年，工业用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为50年，综合或者其他用地为40年

【答案】 C
15、补中益气汤最好在什么时间服
A.早上
B.晚上
C.气候寒冷慎用寒药
D.人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

【答案】 A
16、不属于土地使用权的是（ ）。
A.建设用地使用权
B.宅基地使用权
C.土地承包经营权
D.租赁权

【答案】 D
17、估价业务应当以（ ）名义统一受理，统一收取费用。
A.估价师
B.估价机构业务承接人员
C.估价机构
D.项目负责人

【答案】 C
18、在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是（ ）。
A.取得待开发房地产的时间
B.开发期间的某个时间
C.开发完成后的时间
D.开发完成之后的某个时间

【答案】 B
19、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（ ）万元。
A.223.13
B.246.18
C.247.18
D.253.86

【答案】 B
20、一般地说，增加房地产开发环节的税收，会增加房地产的开发建设成本，从而会推动房地产价格______；相反，减少房地产开发环节的税收，会使房地产价格______。（ ）
A.下降；下降
B.下降；上升
C.上升；下降
D.上升；上升

【答案】 C
21、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%。如果该类房地产的报酬率为8%，则该房地产的价格为（ ）万元。
A.100
B.77
C.63
D.42

【答案】 A
22、某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（　）年。
A.29
B.39
C.40
D.45

【答案】 B
23、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为946元/m2、860元/m2、800元/m2，建筑容积率分别为5.2、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择( )。
A.甲土地
B.乙土地
C.丙土地
D.甲、乙、丙三宗土地任选其一

【答案】 B
24、从买方的角度来看，成本法的理论依据是（ ），即买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建造。
A.对照原理
B.替代原理
C.比较原理
D.最高价格原理

【答案】 B
25、房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（ ）的特性。
A.不可移性
B.独一无二
C.相互影响
D.用途多样

【答案】 C
26、设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（ ）作出明确界定。
A.实物状况
B.基本状况
C.权属状况
D.区位状况

【答案】 B
27、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。
A.委托人
B.估价师
C.估价目的
D.估价对象

【答案】 C
28、房地产使用权目前主要是( )。
A.土地占有权
B.土地收益权
C.土地所有权
D.土地使用权

【答案】 D
29、判断误差大小或者准确性，实际中是将（　）进行比较。
A.评估价值与真实价值
B.评估价值与合格的估价师的重新估价结果
C.真实价值与合格的估价师的重新估价结果
D.真实价值与其他估价师的重新估价结果

【答案】 B
30、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指（ ）。
A.房地产开发企业自有资金周转的速度
B.估价对象房地产变为现金的速度
C.估价对象房地产带来净收益的速度
D.房地产开发企业流动资金周转的速度

【答案】 B
31、“入上齿中”的经络是
A.手阳明大肠经
B.足阳明胃经
C.手太阳小肠经
D.足太阳膀胱经

【答案】 B
32、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块，价值各为50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后的价值各为110万元，如果甲地块的使用权人欲购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人所要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
A.50万元
B.55万元
C.60万元
D.60万元以上

【答案】 C
33、收益递增递减原理可以帮助我们确定( )。
A.最佳用途和最佳规模
B.最佳集约度
C.最佳规模和最佳集约度
D.最佳用途

【答案】 C
34、影响房地产价格的环境因素不包括( )。
A.大气环境
B.声觉环境
C.卫生环境
D.治安环境

【答案】 D
35、将房地产称为物业的国家或地区是（ ）。
A.法国
B.意大利
C.日本
D.中国香港

【答案】 D
36、下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（ ）。
A.朝向
B.保温
C.隔音
D.户型

【答案】 A
37、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（ ）方面的制约。
A.建筑技术
B.土地权利设置
C.相邻关系
D.土地使用管制

【答案】 D
38、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（ ）。
A.年净收益为1500万元，报酬率为4%
B.年净收益为1500万元，报酬率为5%
C.年净收益为1550万元，报酬率为5%
D.年净收益为1600万元，报酬率为5%

【答案】 B
39、下列不属于对房地产估价的需要的是（ ）。
A.办理出国移民提供财产证明需要的估价
B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价
C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量
D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

【答案】 B
40、收益法是以( )为理论依据的，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素，而是未来的因素。
A.均衡原理
B.替代原理
C.预期原理
D.未来趋势原理

【答案】 C
41、某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5∶1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3∶1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（ ）万元。
A.630.0
B.650.0
C.661.5
D.682.5

【答案】 D
42、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（ ）m的为高层。
A.12
B.20
C.24
D.48

【答案】 C
43、在实物形态上，土地与建筑物合成一体时根据需要也可只评估其中建筑物的价格，如（ ）。
A.出让土地使用权上的房地产抵押估价
B.商品房售价
C.划拨土地使用权上的房屋征收作补偿
D.房屋火灾保险

【答案】 D
44、关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。
A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品

【答案】 D
45、下列经济活动中，不需要进行房地产估价的是（ ）。
A.了解某宗房地产的出租人权益价值
B.了解某企业包括房地产及特许经营权等在内的企业价值
C.了解某地区地震后房地产价值的变化
D.了解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额

【答案】 D
46、（ ）是对估价范围内的所有被估价房地产按相似性分组，并在组内选定标准房地产测算其价值，利用有关调整系数将标准房地产价值调整为各宗被估价房地产价值。
A.假设开发法
B.标准价调整法
C.多元回归分析法
D.损失资本化法

【答案】 B
47、 “( )则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”
A.忧
B.思
C.悲
D.恐

【答案】 C
48、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。
A.承接业务的房地产估价师
B.分支机构负责人
C.分支机构
D.设立该分支机构的估价机构

【答案】 D
49、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（ ）。
A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理
B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

【答案】 D
50、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为( )万元。
A.65.4
B.81.8
C.87.2
D.109.0

【答案】 A
51、路线价法本质上是一种（ ）。
A.长期趋势法
B.成本法
C.比较法
D.收益法

【答案】 C
52、在房地产权利中，属于用益物权的是（ ）。
A.自物权
B.地役权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 B
53、下列哪一位是“金元四大家”
A.吴鞠通
B.叶天士
C.薛生白
D.刘完素

【答案】 D
54、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指
A.男子，六八
B.男子，七八
C.女子，六七
D.女子，七七

【答案】 C
55、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（ ）。
A.±15%
B.±10%
C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%
D.有时可放宽至±20%

【答案】 B
56、某市于2015年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2010年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2015年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以（ ）元/m2为基础进行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000

【答案】 C
57、比较法估价需要具备的条件是估价时点的近期有较多的（ ）。
A.完全相同的房地产
B.相关的房地产交易
C.类似房地产的交易
D.房地产的交易

【答案】 C
58、评估某宗房地产2013年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元/m2，成交日期为2012年11月13日。经调查获知2012年6月至2013年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%，对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为（ ）元/m2。
A.3214
B.3347
C.3367
D.3458

【答案】 B
59、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（ ）。
A.正相关
B.负相关
C.不相关
D.行政因素影响

【答案】 B
60、下列除哪项外均是气和津液的关系
A.气能载津
B.气能生津
C.津能生气
D.气能摄津

【答案】 A
61、某宗土地成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
A.180.0
B.300.0
C.309.0
D.313.2

【答案】 D
62、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（　）。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%

【答案】 B
63、最早在一个国家内建立起来的马克思主义政党是
A.共产主义者同盟
B.德国社会民主工党
C.俄国社会民主工党（布）
D.中国共产党

【答案】 B
64、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（ ）。
A.偏低
B.偏高
C.正常
D.不正常

【答案】 B
65、建筑物实物因素中的采光和（ ）尤其对住宅和办公楼来说，比较重要。
A.保温
B.隔声
C.日照
D.隔热

【答案】 B
66、路线价法的临街深度价格修正率没有（ ）。
A.复合深度价格修正率
B.单独深度价格修正率
C.平均深度价格修正率
D.累计深度价格修正率

【答案】 A
67、下列选项中，（ ）不是引起房地产价格上升的原因。
A.内部经营管理
B.通货膨胀
C.外部经济
D.需求增加导致稀缺性增加

【答案】 A
68、下列房地产估价机构的行为中，错误的是（ ）。
A.根据某银行的相关招标要求按照正常评估收费标准收取评估费
B.承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务
C.聘请其他专业机构参与完成一项以房地产为主的整体资产评估业务
D.利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为欲购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务

【答案】 D
69、有效毛收入乘数是估价对象房地产的（ ）除以其有效毛收入所得的倍数。
A.售价
B.租金
C.潜在毛收入
D.净收益

【答案】 A
70、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（ ）万元。
A.115.91
B.117.00
C.134.91
D.136.00

【答案】 B
71、某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（ ）元/m2。
A.4387
B.4398
C.4500
D.4887

【答案】 B
72、能让口鼻干燥，皮肤干涩、甚则皲裂，毛发不荣，小便短少，大便干结的病邪是
A.热
B.寒
C.风
D.燥

【答案】 D
73、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（ ）房地产状况为基准来确定。
A.估价对象
B.标准房地产
C.市场上
D.交易情况

【答案】 A
74、根据房地产市场租金与租约租金差额的现值之和求出的价值是（ ）。
A.有租约限制下的价值
B.共有房地产的价值
C.无租约限制下的价值
D.承租人权益的价值

【答案】 D
75、辨证论治中，致病邪气作用于人体，人体正气与之抗争而引起的机体阴阳失调、脏腑组织损伤或生理功能障碍的一个完整过程的是
A.病
B.证
C.症
D.主诉

【答案】 A
76、城市房屋拆迁估价应当采用（ ）。
A.客观合理价值标准
B.非公开市场价值标准
C.公开市场价值标准
D.政府规定的价值标准

【答案】 C
77、市场状况修正实际上是房地产市场状况修正，经过了市场状况修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在（ ）。
A.价值时点的价格
B.正常情况下的价格
C.客观情况下的价格
D.现实情况下的价格

【答案】 A
78、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（ ）从而确定最终的估价结果。
A.调整
B.取整
C.认定该结果，作为最终的估价结果
D.调整或取整或认定该结果

【答案】 D
79、房地产权利的种类中，属于债权的是( )。
A.地役权
B.典权
C.抵押权
D.租赁权

【答案】 D
80、五行学说可以用于指导疾病的诊断，确定五脏的病变部位。如面见赤色，口味苦，脉洪，为
A.肾水凌心
B.肝病犯脾
C.肝病
D.心病

【答案】 D
81、津液在体内流注输布的通道是
A.经络
B.腠理
C.三焦
D.脉道

【答案】 C
82、估价报告经内部审核合格并完成有关签字、盖章等手续后，估价机构应按照有关规定或与委托人约定的方式，及时将估价报告交给（ ）。
A.估价师
B.委托人
C.地方性审查机构
D.地方级政府

【答案】 B
83、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于( )元/m2。
A.3816
B.3899
C.4087
D.4920

【答案】 D
84、五志过极均可伤
A.心
B.肝
C.肺
D.肾

【答案】 A
85、下列对报酬资本化的相关表述正确的是（ ）。
A.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在期中
B.报酬资本化公式中估价对象对未来各期的净运营收益可以每期不变，也可以按一定规律变动
C.报酬资本化公式中的未来各期的净运营收益、报酬率、持有期单位可以不同，计算结果后再相互转化
D.在实际估价时，报酬率可以根据实际情况的变化而变化

【答案】 B
86、关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（ ）。
A.只有合法的房地产才能成为估价对象
B.估价对象状况必须是实际情况
C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押评估对象
D.估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格

【答案】 D
87、在实际估价中，下列求取净收益A的方法，最合理的是（　）。
A.过去数据简单算术平均法
B.未来数据简单算术平均法
C.过去数据资本化公式法
D.未来数据资本化公式法

【答案】 D
88、比较法中交易情况修正是对（ ）价格本身是否正常的修正。
A.交易实例
B.可比实例
C.估价对象
D.类似房地产

【答案】 B
89、某商品住宅项目的土地取得费用、开发成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
A.17.13%
B.18.30%
C.18.61%
D.21.47%

【答案】 B
90、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（ ）万元。
A.57.81
B.71.58
C.74.33
D.82.59

【答案】 A
91、心病及肝属于
A.母病及子
B.子病及母
C.反克
D.倍克

【答案】 B
92、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（　）。
A.70.00%
B.83.33%
C.84.00%
D.86.67%

【答案】 B
93、下列不属于估价委托人的义务的是（ ）。
A.根据自己的需要提出估价结果
B.向估价机构如实提供其知悉的估价所需的资料
C.协助估价师搜集估价所必要的资料
D.对所提供的资料的真实性、合法性和完整性负责

【答案】 A
94、实地查勘有利于估价师加深对估价对象的认识，形成（ ）。
A.一个直观、具体的印象
B.一个综合、全面的印象
C.一个模糊、大概的印象
D.一个片面、具体的印象

【答案】 A
95、甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（　）万元。
A.70
B.80
C.90
D.100

【答案】 C
96、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，它们之间的关系为（ ）。
A.有效经过年数等于实际经过年数
B.有效经过年数短于实际经过年数
C.有效经过年数长于实际经过年数
D.有效经过年数可能短于或长于实际经过年数

【答案】 D
97、房地产交换代价的价格，在经济学上称为（ ）。
A.交换价格
B.交换价值
C.源泉价格
D.市场价格

【答案】 C
98、在房地产状况调整中，如果估价对象房地产优于可比实例房地产，则应对价格作（ ）修正。
A.增价
B.减价
C.不变
D.相对比例的调整

【答案】 A
99、下面不属于造成功能折旧的因素是（　）。
A.建筑设计缺陷
B.人们消费观念的改变
C.建筑技术进步
D.环境污染

【答案】 D
100、在静态分析法中，投资利息和（ ）都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
A.投资利润
B.开发利润
C.投资收益
D.销售税

【答案】 B
101、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/m2，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为12%，商场建筑面积为40000m2，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为（ ）万元。
A.690.40
B.8284.79
C.8720.83
D.9746.81

【答案】 B
102、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（ ）。
A.《赋税论》
B.《国民财富的性质和原因的研究》
C.《资本论》
D.《政治经济学原理》

【答案】 B
103、（ ）是对房地产所有权、使用权的一种限制，因此它的存在对房地产价格有一定的影响。
A.相邻关系
B.使用管制
C.市政府监督
D.其他管制

【答案】 A
104、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（ ）。
A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在
B.市场上能找到充分房地产历史价格资料
C.房地产在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格

【答案】 A
105、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是
A.质变和量变相互渗透
B.量变是质变的前提
C.质变体现量变的结果
D.质变为新的量变开辟道路

【答案】 B
106、“至虚有盛候”为
A.真实假虚
B.真虚假实
C.虚实错杂
D.虚实转化

【答案】 B
107、在新开发区内有一块土地，总面积是20000m2，可转让土地面积的比率是60%，预计可转让土地的价格是3000元/m2，则可转让土地的价格是（ ）。
A.2500万元
B.3500万元
C.3600万元
D.3000万元

【答案】 C
108、某租赁期限为20年的土地拟建设批发市场，承租人投入建设成本费用为3500万元（建设期内均匀投入）。建设期为1年，建成后可全部租出，每年可获得净利润600万元（未扣除应支付的土地租金）。若承租人要求的年报酬率为10%，则可支付的土地租金为（ ）万元/年。
A.146
B.105
C.144
D.227

【答案】 C
109、痉厥、抽搐、皮肤干燥、肌肤甲错，并有皮肤瘙痒或落屑等症状体现的病机是
A.血燥生风
B.血虚生风
C.阴虚风动
D.热极生风

【答案】 A
110、 中热嗌干，善溺心烦，甚则舌卷卵上缩是指
A.太阳
B.少阳终者
C.少阴终者
D.厥阴终

【答案】 D
111、新开发区土地的分宗估价，（　）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。
A.比较法
B.成本法
C.收益法
D.假设开发法

【答案】 B
112、在采用数学方法求出一个综合结果的基础上，估价师还应考虑一些不可量化的价值影响因素，同时可听取有关专家的意见，对该结果进行适当的（ ）从而确定最终的估价结果。
A.调整
B.取整
C.认定该结果，作为最终的估价结果
D.调整或取整或认定该结果

【答案】 D
113、甲、乙两宗相邻土地，价格均为50万元，若将该两宗土地合并为一宗土地，合并后的市场价格为150万元。在这种情况下，如果乙宗地的拥有者购买甲宗地，则甲宗地的拥有者合理的索价范围是（ ）万元。
A.0～50
B.50～75
C.50～100
D.100～150

【答案】 C
114、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（ ）的特性。
A.独一无二和供给有限
B.独一无二和价值量大
C.流动性差和价值量大
D.不可移动和用途多样

【答案】 B
115、下列不属于由卖方缴纳的税费的是（　）。
A.增值税
B.契税
C.教育费附加
D.土地增值税

【答案】 B
116、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为( )。
A.60
B.6
C.10
D.60%

【答案】 B
117、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（ ）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。
A.①②③④⑤
B.①②③④⑤⑥
C.①②③④⑥
D.②③④⑥

【答案】 B
118、《物权法》规定，（ ）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。
A.宅基地使用权
B.土地承包经营权
C.建设用地使用权
D.土地租赁权

【答案】 C
119、房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，当地经济发展属于（ ）。
A.一般因素
B.区域因素
C.个别因素
D.其他

【答案】 B
120、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类（ ）。
A.一是咨询性估价或参考性估价，二是法律性估价或证据性估价
B.一是了解性估价或咨询性估价，二是鉴证性估价或证据性估价
C.一是鉴证性估价或证据性估价，二是咨询性估价或参考性估价
D.一是咨询性估价或参考性估价，二是鉴证性估价或法律性估价

【答案】 C
121、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（ ）万元。
A.250
B.1000
C.2500
D.3000

【答案】 C
122、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实物状况描述的是（ ）。
A.建筑密度大小
B.房型设计
C.临路状况
D.公共配套设施情况

【答案】 B
123、气血运行的主要通道是
A.十二经脉
B.奇经八脉
C.十二经别
D.十五别络

【答案】 A
124、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（　）。
A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的
B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的
C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的
D.影响房地产价格的因素都与时间有关

【答案】 D
125、下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（ ）。
A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考
B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考
C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考
D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考

【答案】 D
126、真实假虚证治则
A.扶正兼祛邪
B.祛邪兼扶正
C.祛邪
D.扶正

【答案】 C
127、在比较法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（ ）范围之内。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5

【答案】 A
128、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（ ）。
A.路线价法
B.市场法
C.假设开发法
D.收益法

【答案】 A
129、关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（ ）。
A.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响
B.注册房地产估价师不